坦桑尼亚房地产行业报告

坦桑尼亚房地产报告温度

近年来,坦桑尼亚的房地产业一直保持着合理的增长,伴随着强劲且持续的经济平均增长7%,5000万的快速增长以及政府与全球非营利机构和外国政府的合作,以满足经济适用房不断增长的需求。

坦桑尼亚住房部门需求的快速增长主要是由坦桑尼亚人口的快速增长推动的,坦桑尼亚人口估计为5347万,预计到2050年将增长一倍以上。

更加容易获得抵押贷款也推动了坦桑尼亚的住房需求,市场上抵押贷款贷方的数量从2009年的3个增加到2015年的21个,坦桑尼亚的平均抵押贷款利率从22%降至16%。

坦桑尼亚目前对住房的需求估计每年为200,000座,总住房短缺300万座,如前所述 尼希米(Nehemiah Kyando Mchechu)坦桑尼亚总干事 国家住房公司(NHC),这是政府的公司,专门从事房地产业务。

达累斯萨拉姆(Dar es Salaam)是坦桑尼亚的商业首府,也是非洲发展最快的城市,目前的人口约为430万,预计到2050年将翻两番,达到2,000万。

达累斯萨拉姆的平均房价为每平方米1,200美元,内罗毕为1,235美元,而市中心的一居室公寓租金为每月约775.3美元,达累斯萨拉姆,内罗毕为每月444.5美元。

坦桑尼亚没有承认土地绝对所有权的概念,但是人们有权按照批准的用途使用和占用土地。

希望拥有占用和使用土地权的外国公司和个人只能通过获得衍生权,向坦桑尼亚投资中心(TIC)或已被授予占用权的土地所有者申请,来做到这一点。

目录:

坦桑尼亚住房供求

坦桑尼亚住房法律框架和税收

坦桑尼亚住房融资

坦桑尼亚住房前景和投资机会

坦桑尼亚住房供求关系:300万房屋短缺

根据国家住房公司(NHC)的数据,– state-owned –为支持坦桑尼亚房地产市场的增长而成立的房地产开发商,坦桑尼亚的住房需求估计每年为20万套,占非洲每日住房需求的7.83%。

这导致坦桑尼亚目前住房短缺300万所房屋。

坦桑尼亚的住房需求:快速增长的年轻人口向城市中心转移

坦桑尼亚住房部门需求的快速增长主要由坦桑尼亚人口的快速增长推动,坦桑尼亚人口估计为5347万,预计到2050年将增加一倍以上,同时其增长率将从目前的每年156万增加到298万根据联合国(UN)的数据,到2025年每年。

坦桑尼亚的农村人口占主要比例,仅占城市化人口的31%,但该国的快速城市化率在2013/2014年期间估计为5.39%,高于过去十年非洲城市平均水平的3.9%,是主要因素由于农业,采矿和旅游业的增长,推动该国房地产业发展的主要是商业资本达累斯萨拉姆,但也有其他主要城市中心,如姆万扎,阿鲁沙和姆贝亚。

此外,坦桑尼亚是世界上最年轻的人口之一,平均年龄为17.3岁,预计到2050年将增加到22.2岁,这对于坦桑尼亚的房地产业来说是一个巨大的潜在增长,因为这一部分人口是该国最大的借款人。

这些年轻且快速增长的人口通过商业贷款来开发自己的房地产,或通过抵押贷款来收购已建成的项目,代表了坦桑尼亚大部分的住房需求。

达累斯萨拉姆住房:需求& Supply

据联合国人口司称,达累斯萨拉姆目前人口约430万,预计到2050年将增长五倍,达到约2000万,是非洲增长最快的城市。

在达累斯萨拉姆,住宅房地产项目的大多数住房需求和供应都集中在中央商务区(CBD)以外的地区,而该地区由Kisutu,Kivukoni,Upanga和Kariakoo地区组成,那里是零售房地产市场。蓬勃发展。

卡里亚库(Kariakoo)地区以其服装和电子商店而闻名,基苏图(Kisutu)和基伍科尼(Kivukoni)因其高大的建筑物而闻名,私人企业和政府机构在此设立办公室,而在Upanga,越来越多的住宅物业由多户家庭组成公寓项目,因为该地区的密度较小。

对于住宅需求,特别是对于住宅,Masaki,Kawe,Mbezi海滩,Mikocheni A,Msasani海滩和Jangwani海滩是最受欢迎的区域。

关于房屋的住宅需求,基加姆博尼,Mikocheni B,Masaki,Mbezi海滩,Jangwani海滩和Kawe海滩是最受欢迎的地方。

达累斯萨拉姆住房:出租& Sales Prices

达累斯萨拉姆的租金高于肯尼亚首都内罗毕,那里市中心的一居室公寓的租金约为每月444.5美元,而达累斯萨拉姆的平均租金为775.3美元。月。

根据Numbeo的数据,达累斯萨拉姆的每平方米平均房价为1200美元,内罗毕的平均价格为1,235美元,Numbeo是按城市和国家统计的优质生活话题在线统计来源。

在达累斯萨拉姆市中心以外,租一间卧室的公寓每月的费用高达514.34美元,每平方米的平均费用为608.17美元。

坦桑尼亚需要的住房类型

坦桑尼亚对住宅物业的大多数住房需求以平均面积为60平方米的小公寓为代表,这些小公寓通常在400平方米的地块内建造,这可以由不断增长的新城市家庭负担得起,而年轻的坦桑尼亚中产阶级则更是如此根据非洲可负担住房融资中心(CAHF)的一项研究得出的这一类别。

来自不断增长的中产阶级的高需求–根据涉及物业服务的公司Pangani Group的数据,其每日收入介于每天2美元至13美元之间,这鼓励房地产开发商开发多个家庭项目,以挖掘400平方米平均地块的获利能力,从而实现供应多元化。和坦桑尼亚的解决方案。

在零售和商业地产项目方面,该行业在过去几年中进行了巨额投资,以增加城市中心地区的商业建筑供应。

结果,为商业目的而建造的房地产项目(如办公室或商店)的供应增长速度快于对这些房地产需求的增长速度。

因此,零售/商业房地产部门目前拥有310,000平方米的过量供应。

关于坦桑尼亚的办公市场,近年来办公空间已全部使用,现在在达累斯萨拉姆看到新办公室不仅很快被老企业取代,这些老企业已经从用于商业用途的住宅中迁出,而且很快根据普华永道(PwC)的新业务。

根据UK 贸易方式的数据,由于坦桑尼亚过去十年的稳定增长(平均每年以7.0%的速度增长),因此新业务的建立也是零售/商业房地产需求增长的驱动力。& Investment.

它扩大了坦桑尼亚经济对农业的依赖,并鼓励了新公司的到来和创建,这些新公司正在加强能源,采矿,信息和通信技术(ICT),安全和金融服务等领域的活动。

坦桑尼亚住房法律框架

坦桑尼亚的所有土地均为公共土地,并由总统以坦桑尼亚所有所有人的名义受托人的身分。

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土地,住房和人类住区发展部(MLHHSD)的任务是代表作为所有土地受托人的坦桑尼亚总统管理坦桑尼亚的土地和人类住区。

坦桑尼亚的土地分为三类:普通土地,乡村土地和保留土地。

《土地法》规定了普通土地和保留地,而乡村土地则由《乡村土地法》规定。

坦桑尼亚没有承认土地绝对所有权的概念,但是人们有权按照批准的用途使用和占用土地,这些用途既可用于住宅,商业,住宅和商业混合,也可用于牧业或农业。

因此,可以授予某人33,66或最多99年的土地使用权。

对于普通土地,使用权和占用权由总统行使并授予,而对于乡村土地,则由村民委员会行使。

坦桑尼亚的外国土地拥有权:衍生权

《土地法》规定,除非《坦桑尼亚投资法》规定用于投资目的,否则不得分配或授予外国公民土地。

该法进一步规定,大股东或所有人均为外国公民的法人团体应被视为外国法人,因此,除非该法人团体已根据坦桑尼亚投资法进行注册并获得激励证书,否则不得被授予占用权。

因此,希望拥有土地使用权的外国公司和个人可以向坦桑尼亚投资中心(TIC)申请,坦桑尼亚投资中心应授予其土地使用权的衍生权。

另外,外国公司和个人可以与被授予占用权的土地所有者签订租赁协议,因为他们可以与公民或非公民签订租赁协议。

最终,外国人可以与大股东为坦桑尼亚人并能够获得授予占用权的公司订立合资协议。

对于乡村土地,外国人可以向乡村理事会申请使用土地的权利,乡村理事会可以授予外国公民在乡村理事会和乡村土地规定的规定条件下的有限时间段内使用和占用土地的权利。法案。

坦桑尼亚住房税

坦桑尼亚的财产税包括:

  • 土地租金税:土地经济价值的11.5%– 12.5%
  • 租赁协议:总租金的1%为印花税
  • 运输:总租金的1%为印花税
  • 预扣税(租金):租金收入的15%。可以抵扣纳税人的所得税负债
  • 增值税:18%
  • 资本收益:20%
  • 财产税:15,000 TZS – 75,000 TZS。根据物业的大小和使用地点付款

坦桑尼亚住房融资:不断增长的抵押市场

传统上,坦桑尼亚的大多数城市住房存量都是由个人而不是复杂的开发商通过使用自有资金或非正式贷款而不是从商业银行的传统借贷建立的,坦桑尼亚的住房小额信贷和抵押贷款占住房存量的一小部分并在短期内具有巨大的增长潜力。

根据非洲经济适用住房融资中心(CAHF)的报道,富裕家庭通常会使用自己的积蓄来开发自己的住房项目。

同样,坦桑尼亚的住房市场的特点是缺乏抵押贷款方面的素养,当地银行不愿长期贷款。

根据非洲住房抵押贷款联盟(AUHF)的资料,该组织是非洲抵押银行在非洲大陆促进住房抵押贷款的协会,由于收入低以及借款人与贷方之间信息不对称,坦桑尼亚只有12.4%的成年人口可以使用住房抵押贷款。这使得银行难以进行风险评估。

但是,坦桑尼亚人已经开始意识到这种金融产品的好处,他们中的许多人现在正在购买房地产项目,以立即将其出租,并保留该财产作为未来的收入来源。

AUHF在2009年进行的一项调查发现,坦桑尼亚62%的人口将选择商业贷款来开发自己的住房项目,而18%的坦桑尼亚会选择抵押贷款购买预制房屋。

这种情况鼓励坦桑尼亚政府采取一些措施,以增加住房融资和抵押贷款,以刺激住房需求。

它将房地产投资的增值税(VAT)从20%降低至18%,并于2010年成立了坦桑尼亚抵押再融资公司(TMRC),其主要目标是为商业银行的抵押贷款再融资,以促进坦桑尼亚的房地产投资。房地产部门。

正如TMRC首席执行官Oscar Mgaya所说:“商业银行不提供抵押贷款的主要原因之一是因为缺乏长期资金,这是抵押贷款所必需的,以避免资产和负债到期错配风险。 “ TMRC”是坦桑尼亚政府和世界银行之间的一项倡议而诞生的。”

2010年,坦桑尼亚的抵押贷款市场开始增长,非洲商业银行(CBA)于2007年发行了第一笔抵押贷款,金额约为376,830 TZS或300美元。

其次是Azania Bank Limited和Stanbic Bank,它们迅速加入了TMRC,并从2011年的第一笔已支付贷款和2012年的第二笔已支付贷款中受益,共计270万美元,用于再融资至少10亿先令或60万美元的坦桑尼亚先令。

到2011年,坦桑尼亚的房地产市场共计需要579笔抵押贷款,总额为767.2亿先令,合3,606万美元,还有5家TMRC成员银行,其324笔抵押贷款总额为280.4亿先令,合1,318万美元。

2012年,坦桑尼亚住房市场需求增长了227.6%,达到1,897笔抵押贷款,总额为1130.1亿先令,约合5,312万美元;七家TMRC成员银行,其991笔抵押贷款总额为461.5亿先令,即2,169万美元。

2013年,坦桑尼亚的住房需求增长了46.76%,达到2,784笔按揭贷款,总额为1565.0亿先令,合7,356万美元,还有8家TMRC成员银行,其1,421笔按揭贷款总额为627.6亿先令,即2,950万美元。

紧随其后的是2014年坦桑尼亚房地产市场的增长趋势,抵押贷款3,598笔,总额2483.5亿坦桑尼亚先令,约合116.74百万美元,增长29.24%;十家TMRC成员银行的1,804笔抵押贷款总额967.3亿先令,约合4,547万美元。

截至2015年6月30日,坦桑尼亚抵押贷款市场需求增长24.37%,达到4,475抵押贷款,总额为3343.1亿先令,约合1.57亿美元;还有14家TMRC成员银行,其2,514抵押贷款总额为1025.8亿先令,或4,822万美元。

结果,市场上的抵押贷款人的数量从2009年的3个增加到2015年的21个,并且由于商业银行之间对抵押贷款市场的竞争加剧,坦桑尼亚的平均抵押贷款利率从22%下降至16%,抵押贷款的期限从平均7.5年延长到17.5年。

坦桑尼亚房地产前景与投资机会

坦桑尼亚的房地产市场仍有很大的发展空间,住房短缺300万套,需求每年增长20万套。

但是,正如安永坦桑尼亚国家地区执行合伙人约瑟夫·谢夫(Joseph Sheffu)解释的那样,在促进对中产阶级住房的投资方面必须保持平衡,这对经济至关重要。

这就是为什么国家住房公司(NHC)宣布计划进行一项降低建筑成本的研究,以使大部分坦桑尼亚人能够获得体面和负担得起的房屋的原因。