专访Watumishi 住房 Company(WHC)首席执行官Fred Msemwa

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坦桑尼亚投资很高兴采访了Watumishi 住房 Company(WHC)的首席执行官Fred Msemwa,该公司是政府拥有的房地产开发商和2013年成立的持照基金经理,负责WHC房地产投资信托基金(WHC-REIT)的管理)。

WHC-REIT于2015年获得了资本市场和安全管理局(CMSA)的许可,并成为在坦桑尼亚和东非成立的第一家成熟的REIT。

作为房地产开发商,WHC-REIT是坦桑尼亚公务员住房计划的主要实施者,其任务是从2014/2015财年起分五个阶段建造50,000套住房。

WHC-REIT的单位持有人包括七个公共机构: PPF养恤基金,国家社会保障基金(NSSF),公共服务养恤基金(PSPF),LAPF养恤基金和GEPF养恤基金,国家健康保险基金(NHIF)和 国家住房公司(NHC).

Msemwa和TanzaniaInvest讨论了WHC的抱负,坦桑尼亚抵押贷款市场的现状以及即将开放的房地产项目。

坦桑尼亚投资:Watumishi 住房 Company(WHC)由坦桑尼亚政府于2013年成立,是一家房地产开发商。当已经有其他政府拥有的房地产开发商,例如国家住房公司(NHC)和坦桑尼亚建筑局(TBA)时,为什么会有这种需求?

弗雷德·姆塞姆瓦(Fred Msemwa):Watumishi 住房 Company是一家公共机构,成立于2013年,履行以下三个主要职能:为普通大众提供负担得起的住房,成为房地产基金管理公司并向普通大众提供有关如何获得资金的教育使用抵押。

我们所要解决的负担能力和细分市场是Watumishi 住房 Company与其他坦桑尼亚房地产开发商的不同之处。

在该国人民特别是工人阶级的收入水平方面,如果您走得更远,在公务员中,在这种情况下的负担能力将意味着房价在10,000美元至40,000美元之间的房屋,其中大部分潜在的买家需要支付20,000美元。

显然, WHC有别于其他开发商,因为我们专注于较低的细分市场,就所需的单位而言,它是最大的细分市场.

具体而言,WHC的任务是首先实施“公务员住房计划”,因为鉴于整个抵押贷款行业处于坦桑尼亚的起步阶段,要从整个市场入手并不容易。

我们从当前为公务员所做的工作中吸取的教训可以被其他开发人员复制,他们可以采用我们的模型并将其应用于其他市场。

我们的第二个职能是成为一家基金管理公司。
开发房地产需要大量资金;有时,您必须有能力通过其他方式筹集资金来为您的项目筹集资金。

WHC基金是作为房地产投资信托基金的一种特殊目的设立的。

这种法律安排使它能够从可以吸收资源的小投资者那里筹集资金。

这些资源可以用来建造房屋,可以出售房屋,然后我们将收入再投资以建造新房屋。

WHC的第三个功能与其他两个功能有关,因为我们还肩负着提高公众意识的责任–向公众,特别是公务员提供有关如何通过抵押获取或使用资金的教育。

这是坦桑尼亚的一个新概念,需要向人们传授如何通过抵押贷款购买房屋而不是自己建造房屋的知识。

现在的做法是,超过95%的人从自己的个人积蓄中逐步增加自己的房屋。

他们建设缓慢,可能需要3到15年的时间才能建成,这对经济和人民本身造成的损失更大。

因此,如果他们能够获得抵押贷款,则可以缩短他们在体面房屋中居住的时间。

同时,这可以使该部门正规化,而不是增加房地产在国民经济中的贡献。

因此,使用一种人们可以理解的语言就可以了,这就是我们正在做的事情。

我们已经发起了一项提高公众意识的运动,我们正在采取的行动是使人们具有基本的金融技能,以了解抵押方面的基本术语。

TI:坦桑尼亚目前的抵押贷款市场如何?贷款购房容易吗?

FM:抵押贷款在坦桑尼亚很昂贵。 潜在购房者面临的最大挑战是融资成本或借款利率.

如果您看一下市场,坦桑尼亚的平均抵押贷款利率为16%至20%+。

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如果您以高于10%的利率获得抵押贷款,考虑到要借房子的人的工资水平和您需要偿还住房的期限,那么就您必须支付的成本而言,这并不是最好的选择。贷款。

因此,我们认为贷款的高利率是扩展抵押贷款市场的最大障碍。

如果这个问题得到解决,那么将不会有任何限制,因为购房很容易。

坦桑尼亚对房屋的需求超过300万套。

TI:WHC正在采取什么措施来解决坦桑尼亚抵押贷款的高利率问题?

调频: 我们正在关注如何制定负担得起的住房贷款安排,使人们能够以不给他们造成任何经济负担的利率购买或借贷 .

目前,Watsumishi 住房 Company的单位持有人在银行享有更好的抵押贷款利率,低于市场平均水平,因为WHC为他们提供担保。万一发生任何不良情况,我们将负责赔偿损失。

不幸的是,即使议定的利率也​​不足以达到我们所需的可承受能力水平:我们设法将抵押贷款的抵押率定为14%-16%,但我们的目标是10%。

德州仪器(TI):您到目前为止已经开发了多少个负担得起的公寓,在不久的将来您打算瞄准多少个?

FM:这是WHC运营的第一年。我们从2014-15开始。

我们要做的大部分工作是获得土地以开始建造房屋。

因此,我们在前8个月所做的大部分工作是准备工作。

这是我们实际开展的第一个项目(2016年),计划建造1,000栋房屋。

当我们说话时 我们有800个在建单位,但已经收到1,500多个申请。

就未来计划而言,我们有一个五阶段计划,要求我们交付50,000个单位。

TI:WHC当前有哪些住房项目可供投资?

调频: 我们在基巴哈(Kibaha)拥有一座卫星城市,距达累斯萨拉姆(Dar Es Salaam)仅30公里。拥有1,000所房屋,这是5,000人的客户群.

另一个计划中的城市将在阿鲁沙的美国河开发,我们将在这里进行混合使用的开发,其中包括低端收入者的房屋以及其他社交设施。

对于那些可以建立商业和零售空间或银行的投资者来说,这是机会。

TI:WHC拥有自己的房地产投资信托(REIT)。谁可以投资?

FM:因为REIT概念在东部和中部非洲是新的,所以我们必须有一个基础,然后人们才能在向投资者开放之前了解它的有效性。

最初,我们从WHC股东[坦桑尼亚政府养老基金]开始,他们是首次购买单位。

这意味着WHC-REIT是封闭式基金,一般公众无法访问这些单位。

但是关闭将仅持续3年,而我们现在处于第二年。

所以 从现在开始的一年内,WHC-REIT单位将在达累斯萨拉姆证券交易所(DSE)卸货,届时公众将能够买卖该单位.

从那时起,扩大资本基础将变得更加容易,甚至外国投资者也将能够参与这项利润丰厚的业务。

德州仪器(TI):您如何对对坦桑尼亚的房地产感兴趣但对非洲仍是危险地区的外国投资者说些什么?

FM:投资者应该知道非洲不是一个国家。非洲拥有50多个国家,您可能希望从政治和经济风险的角度理解每个国家的各个方面,这在一个国家之间是不同的。

非洲有些国家比较稳定,人们喜欢投资。

坦桑尼亚是拥有五十多年政治稳定的国家之一,许多指标表明,我们在经济增长方面正处于正确的轨道上。

如果您看一下坦桑尼亚的人口统计资料,则显示出光明的未来,房屋需求将近300万.

像WHC这样的公共实体不能单独满足这种需求。这是每个人的工作。

因此,为其他开发商打开了大门,并且由于坦桑尼亚享有政治稳定,因此可以确保获得回报。